Không giống như các quyền sử dụng khác, quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đặc thù. Tính chất đặc thù này được thể hiện thông qua các quy định về quyền sử dụng đất và các giao dịch phát sinh từ quyền sử dụng đất như là: quyền chuyển nhượng, thế chấp? Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định bổ sung những điểm bất cập liên quan đến tình trạng quy hoạch kéo dài quá ba năm, song trong một số trường hợp nhất định, việc kéo dài quy hoạch của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là tác nhân chính yếu ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong điều kiện đó, các quy định pháp luật chưa có những hướng dẫn chi tiết về quyền và nghĩa vụ trong trường hợp người có đất thế chấp rơi vào quy hoạch. Mặt khác, các văn bản của các bộ, ngành có những điểm còn chưa thống nhất với nhau. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn phân tích thêm thực trạng, khó khăn trong hai trường hợp: (1) người có quyền sử dụng đất đang thế chấp nhưng rơi vào diện quy hoạch; (2) người có đất rơi vào quy hoạch gặp khó khăn trong việc thực hiện các quyền về chuyển nhượng, thế chấp.